安丘市2022年老旧小区改造与物业服务

提升专项行动方案

为加快推进市政府确定的老旧小区改造与物业服务提升重点工作落实落地，破解城市社区治理的痛点、难点、堵点，完善老旧小区居住功能，补齐设施和环境短板、提升居民居住环境和生活品质，解决老旧小区物业服务缺失难题，实现高品质物业服务全覆盖，不断提升群众满意度和幸福感。就老旧小区改造、物业服务托管、电动自行车充电停车棚建设、供热直供直管到户改造等四项重点工作集中攻坚，制定如下行动方案。

一、工作目标

1.老旧小区改造。完成兴安街道、大汶河旅游发展中心和经济开发区3个街区老旧小区改造项目12个，共涉及102个小区、10276户、93.12万平方米。

2.物业服务托管。完成无物业服务的186个老旧小区物业服务托管全覆盖。

3.电动自行车充电停车棚。按照《安丘市居民小区电动自行车充电停车棚和电梯智慧管控系统建设管理实施方案》（安政办〔2021〕51号）文件要求，持续推进建设，完成所有居住小区充电停车棚和电梯智慧管控系统建设及飞线治理。

4.供热直供直管到户改造。按照《安丘市城区供热直供到户改造实施方案》（安政办〔2020〕37号）文件要求，完成供热直供直管改造。

以上工作原则上于2022年6月底前全部完成。

二、工作任务

    （一）老旧小区改造

1.科学确定提升内容。按照“先急后缓、以需定改”的原则，合理确定改造内容，形成“一小区一方案”。依据《城镇老旧小区改造内容清单》，分“基础类、完善类、提升类”三个类别，共36项内容，结合现状，分类确定改造内容。

一是基础类15项，应改尽改。包括水路电气暖、雨污分流、飞线治理等基础设施改造及建筑物屋面、楼梯间、安防监控系统等公共部位的维修配套，原则上具备条件的改造项目要全部实现雨污分流和管线入地；因地制宜进行集中供热改造，提高老旧小区供热覆盖率。

二是完善类13项，能改则改。包括小区环境及配套设施建设，有条件的增设电动车充电设施、停车设施、文体设施等，积极引导居民出资，推进保温改造、门窗更换等户内改造内容。

三是提升类8项，尽量改造。包括养老、托育、医疗、便民市场、社区食堂以及智能化改造等内容,原则上以基础类改造为主，基础条件较好的，可实施完善类、提升类项目，重点打造5个以上“标准高、配套全、特色优”的示范小区。

2.依法依规加快推进。市环卫园林科技集团为实施主体，统一组织实施老旧小区改造工作,严格规范建设流程，依法依规履行立项、设计、招标、开工、竣工等建设手续。全面加快工作推进,项目勘察测绘、设计和造价咨询等技术服务单位，按照规范程序通过竞争性磋商招标方式选择确定，项目施工、监理单位通过公开招标方式确定。计划2022年3月上旬前完成项目的方案编制、立项、审批、报备、民意调查、评估、勘察、设计、改造方案公示、造价咨询等工作；3月中旬进行项目施工、监理公开招标，4月底前全面开工建设，6月底前改造完成。

严格落实《关于加强城镇老旧小区改造工程质量安全管理的通知》（鲁建房字〔2021〕7号）文件要求，属地街区及相关职能部门将老旧小区改造纳入建设工程质量安全监管范围，压实部门行业监管责任、街区属地管理责任、实施主体首要责任，加强动态巡查，强化工地扬尘防控、文明施工等措施，把好联合竣工验收关口，确保工程质量安全。

3.多方筹措改造资金。统筹考虑老旧小区改造及后期设施运营等因素，多方筹措资金，加大资金投入，市级统筹各级财政资金，按1.265万元/户的标准实施改造。其中，市、街区两级财政各按1000元/户标准进行资金配套，不足部分，由市环卫园林科技集团通过申请的国家发改委配套基础设施中央预算内资金和拟发行的地方政府专项债列支。

4.协同推进专营设施改造。供水改造在道路修缮、雨污分流的同时，更换主管至入户端口段部分的公共管道，解决铸铁管道老化严重、跑冒滴漏问题；供电改造重点实施飞线治理；管道燃气改造，要充分尊重业主意愿，由燃气企业按照标准要求实施；对需实施集中供暖直供到户改造的老旧小区，由盛源热电公司统一实施；对基础条件较好、重点打造的示范小区，可实施建筑节能改造，由业主承担70%的改造费用；通信、有线电视、宽带数据传输等专营设施设备，由各专营单位负责改造。要加强统筹协调，合理安排施工时序，同步设计、同步实施，先地下后地上，避免重复开挖。改造后的专营设施产权移交给专营单位，由专营单位负责维护、管理到最终用户。

（二）物业服务托管

1.加快组建业主委员会，提高业主自治水平。各街区要认真落实物业属地管理责任，进一步建立健全物业管理机构，充实物业管理办公室，3月底前各社区全部设立物业管理委员会，全面落实社区物管员制度，确保有专人负责物业管理及纠纷调解工作；加快组建小区业主委员会，6月底前业主委员会组建率达到60%以上、11月底前组建率达到80%以上，未组建完成的，暂由社区物业管理委员会代行业主委员会职责。

2.实行网格化管理，实现物业服务全托管。根据各街区城市社区内无物业服务的小区数量、位置和基础设施情况，本着规模适中（1500-2000户）、方便服务的原则，将186个无物业服务小区初步划分为7个物业服务网格（兴安街道6个网格，大汶河旅游发展中心和经济开发区合并设1个网格）。各街区根据市场化原则，择优选择物业企业，按照划定的物业服务网格，“打包”托管。未取得市场化物业服务的网格内小区，由市环卫园林科技集团兜底托管，实现老旧小区物业服务全覆盖。

3.强化党建引领，加快“红色物业”建设。推动全市物业管理与基层党建、社区治理融合共进,全面提升物业综合管理水平。全面推行“1+3+N”工作体系,“1”是社区党组织，“3”是社区居委会、业主委员会、社区物业公司“三位一体、交叉融合”，“N”是楼长单元长、公益性岗位人员、志愿者、双报到党员等社会力量。推进物业服务规范化，不断加强物业人员培训，加快行业数字化转型，进一步完善物业企业和社区物业管理考评办法，提升物业服务标准。实行物业企业“星级评定”和“红黑榜”制度，定期公布考核成绩，确保兜底物业企业全面达到“三星级”及以上标准。

4.加大扶持力度，落实补贴政策。对无物业服务老旧小区按照建筑面积每月每平方米0.7元标准计算补贴，由市、街区两级财政各按40%、30%的比例补贴物业企业,其余30%由物业企业自筹解决，先干后补，补贴周期暂定3年。市财政局、住建局和街区根据托管进度及考评结果据实核算，按年度拨付物业企业。

无物业服务老旧小区普遍存在脏乱差现象，物业服务托管前，由市环卫园林科技集团组织进行集中清理，清理费用约336万元（3万元/个小区），市财政局、住建局和街区根据清理进度据实核算，由市、街区两级财政各按50%的比例予以补贴。

（三）电动自行车充电停车棚建设

各街区按照《安丘市居民小区电动自行车充电停车棚和电梯智慧管控系统建设管理实施方案》（安政办〔2021〕51号）文件要求，统一组织实施，持续推进建设，确保6月底前完成所有居住小区充电停车棚和电梯智慧管控系统建设，同步完成飞线治理，将小区内（含楼道内外）明设的电线、通信光缆、有线电视等线路进行规范梳理，室外管线有条件的应全部埋地敷设。

对已列入2022年老旧小区改造计划的102个小区建设的电动自行车充电停车棚不再单独予以奖补，其他小区继续按照安政办〔2021〕51号文件规定进行奖补。

电动自行车充电停车棚位置选址由市自然资源和规划局会同住建、消防部门与各街区联合确定。

（四）供热直供直管到户改造

市综合行政执法局按照《安丘市城区供热直供到户改造实施方案》（安政办〔2020〕37号）文件要求，统一组织实施供热直供直管改造，原则上2022年6月底前全部完成。对北城区需要进行供热直供直管改造的24个小区，由安丘市安兴热力有限公司参照文件要求组织实施。

三、保障措施

（一）强化组织领导，压实主体责任。市里成立老旧小区改造与物业服务提升工作领导小组，由市政府主要领导任组长，实行市政府领导包靠责任制，领导小组办公室设在市住建局，统筹推进全市老旧小区改造与物业服务提升工作，领导小组各成员单位要按照职责分工，积极履职尽责，形成工作合力。

各街区是老旧小区改造与物业服务提升工作的责任主体，要成立相应工作推进机构，抓好工作落实，具体做好宣传发动、民意征询、入户调查、确定改造内容、改造方案公示及物业服务模式选择等；组织社区、村（居）和项目实施主体开展项目建设，负责协调解决改造中民事协调、拆违拆临、12345政务服务热线、信访维稳等问题。

（二）加大政策扶持，规范资金管理。多方筹措老旧小区改造与物业服务提升资金，加大市、街区两级财政的补贴投入。加强对财政专项资金使用的监督管理，严格按照相关资金管理办法使用补助资金，提高资金使用效率，保障改造资金专款专用，严禁截留、挤占、挪用。

（三）严格质量管控，确保改造效果。市住建局、市环卫园林科技集团要抽调专门力量成立工程质量专班，各街区、城市社区也要安排专人包靠，精心谋划、精准施策、强力推进。严格履行建设程序，择优选择资质高、实力强、信誉好的施工单位，严格标准，严格管理，切实把好材料检测关、施工质量关、安全生产关、竣工验收关。指导和监督施工单位抓好工程质量管控，确保建成群众满意工程。

（四）加强协调调度，严格监督考核。将老旧小区改造与物业服务提升工作列入市政府重点督查事项，纳入对各街区综合考核体系。市老旧小区改造与物业服务提升工作领导小组办公室要加强工作调度，定期组织督导检查，对工作进展慢、落实不到位、不能按时完成任务的，及时进行通报，对相关单位主要负责同志进行约谈、问责，确保各项工作任务顺利完成。

（五）注重宣传引导，加大宣传力度。各级各部门要充分利用电视、广播、网络、微信等媒体，以及发放宣传单、明白纸和入户等各种形式，大力宣传老旧小区改造与物业服务提升的重要意义，积极营造良好舆论氛围，引导广大居民积极参与老旧小区改造与物业服务提升，共建共治美好家园。

附件：1.安丘市老旧小区改造与物业服务提升工作领导小组组成人员名单

2.安丘市老旧小区改造与物业服务提升部门单位职责分工

3.老旧小区改造与物业服务提升任务清单

4.安丘市2022年老旧小区改造计划

安丘市人民政府办公室关于印发《安丘市2022年老旧小区改造与物业服务提升专项行动方案》的通知.doc

安丘市人民政府办公室关于印发《安丘市2022年老旧小区改造与物业服务提升专项行动方案》的通知.pdf