一、政策背景

为进一步规范房地产开发市场秩序，维护消费者合法权益，促进我市房地产业健康平稳发展，结合我市实际，制定出台了《关于进一步促进房地产业健康发展的意见》。

二、起草过程

按照市政府工作安排，我局会同市自然资源和规划局、行政审批服务局、房产服务中心等单位联合起草了《关于进一步促进房地产业健康发展的意见》，在广泛征求各相关职能部门意见的基础上，经多次修改，起草了《关于进一步促进房地产业健康发展的意见》（以下简称《意见》），2020年12月9日，我局又征求了新大置业、华厦房地产、青云城投等14家规模较大骨干房地产开发企业意见，其中有2家企业提出意见建议，涉及规范房地产中介市场收费、合理进行车位配比、房地产项目取消装配式建筑比例、降低预售资金监管比例等4个问题，针对企业提出建议，我们又分别与相关部门进行了对接，其中关于规范房地产中介市场收费问题属市场行为；关于合理进行车位配比问题，目前市自然资源和规划局正在对《安丘市城乡规划管理技术导则》进行修订；关于房地产项目取消装配式建筑比例问题，与《潍坊市人民政府办公室关于大力发展装配式建筑实施方案》（潍政办字﹝2019﹞145号）及潍坊市住建局、潍坊市自然资源和规划局《关于加快推进装配式建筑发展的实施意见》（潍建发﹝2020﹞7号）规定要求不符，潍坊市文件要求，从2020年开始，各县市新出让建筑面积50000平方米以上房地产开发项目，装配式建筑比例为15%，以后每年原则上按不低于2%比例递增；关于降低预售资金监管比例问题，根据房地产开发企业资信等情况已对预售资金实行分类监管。故上述建议均未予采纳。

三、出台目的

结合我市实际，在广泛征求各相关职能部门及房地产企业意见的基础上，为进一步规范我市房地产开发市场秩序，从源头上整治房地产企业开发经营行为，维护购房群众合法权益。

四、决策依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》等。

五、重要举措

《意见》共分7部分16条，主要对房地产项目从供地、规划审批、过程监管、房屋交付到物业管理全过程进行了规范。具体内容包括：

（一）加强房地产用地管理。一是科学编制住宅用地年度供地计划。建立住宅用地供应与商品房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模。二是有序实施旧城改造。自2021年2月1日起，停止实施新的旧城改造项目。原已批准的旧城改造项目，在2021年1月31日前未经市政府土地定价会议确定土地价格并批复的，不再享受优惠政策；经市政府土地定价会议确定土地价格并批复的，按定价会议纪要执行。因政府原因导致无法如期供地的，原则上实行“一事一议”。三是规范土地交易行为。自2021年2月1日起，废止《安丘市人民政府关于进一步鼓励企业退城进园的暂行规定》（安政发〔2007〕10号）和《安丘市人民政府办公室关于进一步鼓励退城进园暂行规定实施细则》，不再办理工业用地变更为商业、住宅用地手续。四是严把住宅类用地竞买准入关。加强对住房用地购地资金来源、企业资金实力和信用等情况的审查，对“联合惩戒对象”，或大股东被列入“黑名单”，或信用考评等级为C级的问题开发企业，禁止进入商住类用地“招拍挂”市场。五是加大住宅类用地批后监管力度。对企业自身原因造成土地闲置的，超过约定时间未动工开发满1年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，由市政府依法无偿收回土地使用权。

（二）加强规划审批管理。严格制定实施规划设计条件，经市城建会审定的规划方案，任何单位和个人不得擅自变更和调整，确因公共利益或实施城市规划需要变更的，依法定程序办理变更手续。

（三）强化项目过程监管。一是开展常态化房地产市场违法违规行为整治工作。对未取得用地、规划、施工许可证擅自动工，未办理商品房预售许可证擅自预售，不按期交房、未经验收备案交房入住，挪用业主办证费用，发布虚假信息等违法违规行为，从严从重处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。二是对问题企业限制新项目建设。在问题未解决前，不予为其新项目（新楼座）办理用地、规划、施工许可、预售许可等手续。三是加大商品房销售市场管理。严控监管账户资金留存比例，防止因资金监管不到位出现新的问题项目。对问题房地产开发企业纳入重点监管，视情节轻重，增加监管资金留存比例。严厉打击房地产企业发布虚假信息、恶意炒作等不正当宣传行为。 四是规范工程款拨付行为。严厉惩处恶意拖欠工程款、对欠薪上访案件不配合、处理不及时的开发企业及相关责任人。对拖欠工程款导致农民工工资纠纷久拖不决的开发企业，相关问题处结前不再批准其新项目开工建设。

（四）规范商品房交付行为。一是进一步规范商品房交付条件。商品房交付使用时应严格按照买卖双方签订的《商品房买卖合同》相关约定进行，并完成物业承接查验。开发企业不得以缴纳相关费用或签署物业管理文件（如物业服务费、装修保证金和垃圾清运费等）作为买受人查验和办理交付手续的前提条件等。二是加强对商品房交付行为监管。对开发企业未经竣工验收交房，供排水、供热、供电、燃气等基础配套设施不完善交房等违规行为，依照相关法律法规予以严肃处理。

（五）提升物业服务水平。一是坚决杜绝房产销售与物业管理脱节问题。开发建设单位在竣工交房时，必须与前期物业备案企业做好物业承接工作，签订物业承接查验协议，并于物业交付使用时在物业管理区域内显著位置向业主公开承接查验结果。二是依法规范物业企业经营行为。加强对物业服务企业的指导培训，提升物业管理专业服务的能力，根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务人实施信用监管。

（六）健全诚信评价管理体系。加强诚信评价结果运用，定期公布企业诚信评价等级，并将其作为土地供应、规划审批、项目预售、企业资质调整的重要依据。对历史遗留问题项目化解不积极、久拖不决的房地产企业信用等级直接评定为B级，在日常管理中加强监管；对情节严重的，直接评定为C级，列入房地产市场主体黑名单，实行联合惩戒，在市场准入、监管资金、建筑劳务工资保证金等均按照最高上限予以监管，并限制或禁止企业及关联方参与有关开发经营活动。

（七）加强组织领导。成立由自然资源和规划局、住建局、审批服务局、房产服务中心、人防中心、发改局、财政局、税务局、市场监管局、行政执法局、公安局、法院等单位组成的促进房地产业健康发展工作领导小组，定期或根据需要召开联席会议研究解决我市房地产业发展中遇到的突出问题。全面加强房地产市场监管，帮助企业解决问题，及时化解风险，推动营商环境持续向好。

六、解读部门及咨询方式  

解读单位：市住建局

    解读顾问：刘京涛

　  咨询电话：0536-4187069