一、复合地产的起源与内涵　　

    复合地产在我国出现的时间不算长，复合地产的概念起源于广东奥园集团董事长郭梓文，复合地产作为一种全新的开发理念，它不是一句口号，也不是一段广告词，同时也并不像很多人所认为的那样，一拍脑袋就能出来的想法。它贯穿了整个房地产开发的整个过程，规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节。只有这样，才能找到规划设计的灵魂，才会在以后的规划过程中紧扣主题。一个成功的复合地产项目，应该在开发理念、功能价值、生活体现、系统工程、开发模式、资源整合六方面体现出特色，否则复合地产就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。　　

    复合地产的主题既可以是单一的，也可以是多元的，但无论如何都必须具备以下特点：第一，它必须人性化，如果所确定的主题和人类的基本需求高度相关，那么它成功的可能性就会大一些。在市场比较发达、人均收入比较高的地区，可以搞一些消费性的复合，比如健康、运动等项目。因为处于生存型的地区，他们对教育的依赖性比对体育的依赖性要强得多，这时要偏重教育。对人均收入也很高的地区，已经处于小康型了，这时候要考虑消费型的复合内容，比如体育、休闲产业、旅游产业等。这些都必须符合实际需求，而且还要讲究大中型区域之分。同时在主题方面，突出广泛的群众基础，体现参与性与匹配性。主题与当地消费者的需求匹配，主题和资源能够匹配，突出差异性和权威性。第二，要有预见未来、创新理念的能力。第三，要有把握市场、把握消费者需求的能力。第四，要有整合资源的能力，能够把与房地产相关联的产业整合成生活所需求的内容。第五，要把握功能性价值和文化之间的平衡和经营能力，体现功能价值和文化价值。　　

    现在有很多开发商，都在打复合地产的旗号，其中有一些人把复合地产的概念简单地变成一个标签，有很多人甚至把复合的题材变成综合配套来考虑。比如以前有些开发商办学校，办主题公园，现在相邻的项目就可以借着这些条件作复合地产。而复合地产既不是动工以后、开发以后、销售以后才开始做的，也不是挂靠式、搭单式地来做，应该在规划设计之前就把理念导入到每一个环节里去，从而把复合地产理念充分体现在生活的各个方面。　　

    郭梓文认为复合地产前景肯定好，原因有二：第一从需求方面来看，十六大以后，全面建设小康时代已经到来，所以消费者已经不是简单地满足一般的居住条件问题，特别在一些大城市，复合地产的前景会更好。第二从工艺方面来看，目前，市场同质化现象非常严重，供大于求的现象比比皆是。在这种竞争情况下，要让项目成功，让企业成功，没有自己的个性，没有自己的理念，没有鲜明的主题，那肯定是不容易被认可的。　　

    作为房地产要连锁难度很大，做连锁应该具备这样的条件：首先要有权威性的品牌，第二必须有一套经营模式，第三必须有一套成熟的技术开发体系，第四必须有一批成熟的职业经理的团队。应该说这四大条件，是支撑连锁开发的最重要条件。这一点从多个城市连锁开发过程当中我们已经充分地验证了。连锁发展速度最快，但是风险最大，如果连锁管理层是把品牌当成标签来卖，就意味着风险危机的出现。房地产连锁要成功的话，不仅是一个品牌的概念，还有经营模式、技术支撑、职业团队等方面的问题。　　

    二、我市房地产现状　　

    截止目前，全市房地产开发企业55家，当地注册企业49家，其中一级资质企业1家，二级资质企业4家，三级资质企业7家，开发建设具有鲜明复合型地产特征的项目共有青云山西片区、泰华曼哈顿、颐高电子商务产业园等20余个，规划总建筑面积约898万㎡。　　

    1、商业复合地产。目前，新大置业等8家房地产企业开发建设的金融中心、青云山西片区、颐高电子商务产业园、翰沃城、泰华·曼哈顿、天下客商贸城、中亚广场、青云润景等10余个项目具有此类地产特点，建筑规模达340万平方米。其中青云山西片区项目包括青云瑞景园、墨熙鼓巷、博雅书画艺术城、生活广场、淘宝街、商务写字楼等，规划总建筑面积近120万㎡，目前，墨熙鼓巷项目已竣工运营，青云瑞景园、博雅书画艺术城等项目正在进行主体施工阶段，该项目建成后，将成为我市一个新的商业聚集区。　　

    2、养老复合地产。由安丘颐乐园置业有限公司开发建设的颐乐园老年护理院、亲和源老年公寓和莲山水苑项目，突出“医养结合”的特色，借助周边生态环境和北区人民医院的资源，将养老与住宅有机结合。目前，颐乐园老年护理院已于2013年10月开业，配置4层保健门诊楼和3层生活服务楼，亲和源老年公寓也已有500多位老人试住体验。此外，依托拥翠山项目和水利风景区的打造，将开发建设拥翠湖养老服务中心项目，该项目集休闲、娱乐、养老为一体，目前一期45亩土地指标已确定，正处于前期筹备阶段。　　

    3、文化、旅游复合地产。依托丰富的历史文化底蕴和良好的生态环境优势，积极做好文化文章，大力发展文化复合地产，齐鲁酒地文化创意产业园、青云国际度假村、景芝酒之城等多处具有典型特色的文化地产项目。其中，齐鲁酒地文化创意产业园项目，以文化体验为核心，以休闲旅游为载体，以健康养生为宗旨，规划建设青龙小镇文化区、酒文化博览区、婚庆服务区、影视拍摄区、青少年素质拓展区、汽车运动文化区、花海游憩区、养生度假区等八大功能区，将成为引领我市乃至全国的生态文明建设的新标杆和特色文化旅游的典范。　　

    4、工业复合地产。我市先后启动建设了昌安工业园和金安工业园两个大型工业园区。其中，昌安工业产业园位于安丘市北区昆仑大街以南，西邻新安路，交通条件便利，项目以翠山街分为南北两个园区，建设厂房77栋，主要为中小型高技术企业提供厂房及其办公研发、食堂、宿舍等；金安工业产业园（小企业创业孵化器），位于安丘市东南部，距主城区约4公里，并濒临青岛、日照、烟台海港，区位优势十分明显。截止目前，昌安工业产业园已入驻企业3家，含2家食品企业及1家无纺布企业；金安工业产业园入驻企业（含意向）8家，行业涵盖机械（海源机械）、玻璃（景泰玻璃）、纺织（德生鞋业及皮草公司）、散热器（欧信散热器）等。　　

    上述各项目集商业、商务办公、文化、旅游、养老、居住、交通物流、工业等多业态于一体，成为我市复合型地产代表项目。另外，如青云山周边及汶河两岸的世贸中心、青云绿园、青云国际城、江山一品、大华名都、汶水绿洲、鲁丰锦绣花园、水岸阳光、龙耀锦都等项目，以其优美的环境，便利的交通，合理的规划，完善的配套，也具有鲜明的复合型地产的特点。　　

    三、存在的问题及制约因素　　

我市复合型地产正处于破题转型阶段，在规划引领、产业支撑、服务配套、思想观念等方面还存在明显不足。　　

    （一）复合型地产发展规划没有形成。这些年来，我市的城市规划一直不够完善，城市总体规划还处在修编完善阶段，没有真正形成有利于复合型地产发展的控制性规划和项目区位规划，在产业布局和开发结构方面仍然存在短板，很大程度上限制了房地产项目业态的丰富性和多样性，阻碍了复合型地产的发展。　　

    （二）大项目、大企业带动效益差。从调研来看，我市二级以上房地产企业仅有5家，不足全市房地产企业总数的10%，龙头骨干企业相对较少，企业“小、散、弱”现象严重，企业在开发优质项目上缺乏足够实力。同时，在招商引资上，没有真正引进如万科、绿城、碧桂园等国内有实力的综合性大型房地产企业，无法打造具有产业支撑效益的精品工程、特色项目，复合型地产产业集群、集约、集聚发展还需进一步推进。　　

    （三）城市基础设施配套仍然不够完善。我市南、北城区在道路、供水、用电、供气、排污、通讯等基础设施，以及学校、医院、商场等公共服务设施配套建设上还相对不平衡，特别是青云山、汶河两岸以及北城区莲花山、青龙湖等区域周边基础设施配套没有跟上项目建设的步伐，制约了复合型地产的推介及发展。　　

    （四）房地产企业转型升级动力不足。受近两年经济大环境的影响，项目销售周期拉长，企业资金回笼速度慢，发展压力加剧，导致企业缺乏转型升级的勇气和信心。虽然部分企业已经走上了转型的道路，但整体来说，我市房地产企业思维依然禁锢，开发产品仅仅停留在“好卖”层次，走不出单一住宅开发模式，在复合型地产发展意识、复合型地产人才培养等方面都严重不足。　　

    四、如何发展我市复合地产　　

    （一）引导企业转型升级。　　

    一是培育骨干企业。按照“扶大、扶优、扶强”的原则，尽快优化企业结构，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展，借鉴新大置业等现有房地产龙头企业转型经验，引导华厦房地产、戈雷祥安、华安房地产、世纪天源置业等17家骨干房地产企业尽快做大做强。2016年，新晋升二级企业1家，三级企业2家。　　

    二是引领企业转型。鼓励我市骨干企业与国内大中型开发企业建立战略合作伙伴关系，实行强强合作，在项目规划设计、物业管理、配套设施建设、新技术和新材料应用等方面学习先进经验，携手开拓市场，并逐步引导企业将现有在建项目向商业地产、旅游地产、文化地产、工业地产等复合型地产方向延伸、转变。　　

    三是加强专项培训。做好企业教育培训工作，定期组织召开房地产企业会议，及时传达部署国家、省、市以及市委、市政府有关政策精神；做好方向指领，定期聘请业内专家学者做好企业技术骨干的业务培训工作；组织企业外出考察学习，借鉴外地先进经验，开阔视野，拓展思路，培养企业复合型地产发展人才。　　

    （二）健全完善配套政策。　　

    一是宣传、落实好现有房地产业有关政策。近两年，国家、省、潍坊市相继出台了一系列支持房地产业健康发展的政策措施，近期，省政府办公厅又印发了《山东省房地产转型升级实施方案》（鲁政办字[2015]151号），进一步明确了推动房地产业转型升级、健康发展的总体思路、基本原则、发展目标、实施途径、保障措施等内容，充分发挥好这些政策的导向和激励效应，促进房地产业健康发展。　　

    二是制定完善符合我市实际的配套政策。在市委、市政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》、《关于加快服务业发展的若干政策的通知》等现有政策文件的基础上，结合我市复合型地产发展实际，从引导企业转型、培强做大企业、完善配套设施、优化市场环境、推动住宅产业化等方面，进一步研究制定相关配套政策，最大限度的发挥产业政策在推动复合型地产和产业招商中的作用。　　

    三是加快在建项目建设。针对我市目前正在建设的或者即将建设的复合型地产项目，整合住建、发改、规划、国土、房管等部门的资源优势，共同做好各复合型地产项目的推进工作。在项目建设过程中，进一步简化审批、验收程序，压缩审批时限，实行限时办结。对重点项目，加大政策扶持力度，上门服务，及时帮助解决项目存在的困难和问题，为项目建设和企业发展提供便利。继续抓好目前在建的青云山西片区（墨熙鼓巷、青云瑞景园、博雅书画艺术城）、泰华曼哈顿三期天源新都项目、颐高电子商务产业园、青云国际度假村等复合地产项目建设进度，确保尽快建成并投入使用。对已签约落地的北城区佳乐家中央商务区和府佑隆城项目，督促其抓紧完善相关审批手续，尽快开工建设，并搞好后续服务工作，保证项目建设的顺利进行。　　

    （三）积极推动产业招商。　　

    一是加强协作抓招商。充分发挥复合型地产产业推进与招商领导小组作用，发动国土、规划、民政、旅游、房管、招商、财政、发改、经信、商务、文广、体育等产业配合部门，以及各镇街区参与到复合型地产招商工作中来，依托我市“山、水、湖、湿地”的独特优势资源，努力走出安丘，不断推介我市优惠的招商条件，进一步加大招商引资力度。　　

    二是创新招商方式。不断拓展招商渠道，充分运用产业对接招商、园区招商、项目招商等多种载体，采取自主招商、委托招商、网上招商等多种方式，通过以商引商、以外引外、以民引外等多种渠道，有效、灵活地开展产业招商，引进一批市外有实力开发企业落户我市，利用3-5年时间，将青云湖两岸及青云山周边打造成集养老、旅游、文化等复合型地产项目集群。　　

    三是打造产业基地平台。将招商引资工作转至以宣传、推广产业基地上，变大范围、多方位招商为单方向、专业化招商，壮大园区的产业规模。目前，依托在建及已建成的齐鲁酒地文化创意产业园、青云山西片区（墨熙鼓巷）、泰华曼哈顿三期（天源新都）、颐高电子商务产业园、翰沃城、金安及昌安标标准化厂房等地产项目，积极招引外地客商入驻，进一步激活复合型地产功能。