行政复议决定书

安政复决字〔2021〕100号

申请人：辛某某，男，出生年月：某年某月

住所：安丘市某地

委托代理人：周某某，女，出生年月：某年某月

住所：安丘市某地

被申请人：安丘市自然资源和规划局

法定代表人：殷飞     职务：局长

申请人不服安丘市自然资源和规划局作出的《不动产登记不予受理告知书》（编号：XXX号），向本机关提出行政复议申请。本机关于2021年12月20日收到该申请并依法予以受理。现已审理终结。

申请人请求：申请人不服不动产科于2021年11月22日作出的不予受理决定的行政行为，请求人民政府行政复议，维护申请人的合法权益，给予申请人公平、公正的答复。

申请人称：申请人对2021年11月22日不动产登记不受理，安丘市自然资源和规划局不动产科作出的不受理告知书不服。我和家人（公公辛某明，丈夫辛某某、二弟辛某馨）去不动产科办理新房房产证，工作人员长达半年不给办理。就不受理告知书材料（一）：1、拆迁房屋实物补偿及土地转让协议书。依据《民法典》第三篇合同第一章第四百六十五条“依法成立的合同效力和合同相对性”，依法成立的合同受法律保护。2、根据《民法典》第二篇物权篇第二章第三节其他规定，第二百三十一条“因事实行为发生物权变动”因合同建造拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权时，自事实行为成就时发生效力。条文注释：《本条规定》因事实行为导致的物权变更、设立或者消灭，自事实行为成就时就发生效力，而不要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效，但同时根据本节规定，合法建造的房屋固然因建造完成而取得所有权……3、根据《民法典》第二篇物权篇第二章第三节其他规定，第二百二十九条“法律文书或征收决定导致的物权变动”因人民法院仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，和法律文书或者征收决定等生效时发生效力。条文注释：人民政府的征收决定生效时即发生权权变动的效力。4、物权篇第二分篇所有权第四章一般规定第二百四十三条（征收）征收组织，个人的房屋以及其它不动产应当依法给予征收补偿维护被征收人的合法权益。（二）辛召华国有土地使用证复印件（与辛某某同一人）并附有城北村委高汉友证明人（证明材料附后）。高汉友城北村委证明人，当时高汉友也没商议本人，误写成辛某贵姓名，本人可出庭作证。根据物权篇第十二章建设用地使用权，第三百五十二条“建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属”，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。作为被申请人，完全可以出面三方协商，如何更正之不足履行登记机构职责（以上提及）申请登记不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时实地查看。综上所述，依据以上几条条款及证明材料，被申请人没按法律法规履行职责，请求人民政府行政复议，根据《中华人民共和国行政复议法》《中华人民共和国行政复议实施条例》之规定，申请人请求安丘市人民政府行政复议机关支持申请人的复议请求，尽快给申请人办理新房房产证。

被申请人称：一、答复人非案涉行政行为的作出主体，复议机关依法应当驳回申请人对答复人的复议请求。根据《不动产登记暂行条例》第七条及国务院法制办公室对广西壮族自治区法制办《关于申请人对原县级以上人民政府核发不动产权利证书的行为申请行政复议应如何确定被申请人的请示》的答复（国法秘复函[2017]852号）之规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。现安丘市范围内的不动产登记工作具体由安丘市不动产登记中心负责，该中心为案涉行政行为的作出机关，该中心同时也具有参加行政复议的主体资格，故，申请人将答复人作为复议被申请人错误。二、安丘市不动产登记中心出具的不动产登记不予受理告知书认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，复议机关应当决定维持。申请人拟申请登记的安丘市向阳路以北，永安路以西天下客商贸城XXX号铺，系由原安国用（2001）字第XXX号国有土地使用证（登记权利人为辛某某）项下土地使用权以及原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证（登记权利人为辛某贵）拆迁置换所得。2021年6月21日登记申请人、辛某明、辛某馨三人到不动产登记中心办理原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证、原安国用（2001）字第XXX号国有土地使用证注销业务时，向登记机构提交了两本证书原件以及由代笔人田某某代笔的《寄语》等材料。2021年8月26日申请人与开发商潍坊某置业有限公司到不动产登记中心申请不动产转移登记时，向登记机构提交了登记申请书、拆迁房屋实物补偿及土地转让协议书、国有土地使用证、潍安房权证安丘私字第XXX号房产证复印件、安国用（2001）字第XXX号国有土地使用证复印件等材料，2021年11月22日申请人向不动产登记中心提供了城北村民委员会为登记申请人出具的《证明》材料。登记机构收到登记申请人以及潍坊某置业有限公司对案涉房产转移登记申请后，结合登记申请人办理注销业务时提交的登记材料进行了审查，后得知以下信息：1、原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证记载内容显示：安丘镇城北向阳路XXX号（即案涉被拆迁房屋）房屋所有权人为辛某贵（登记申请人辛某某的爷爷），建筑面积为76.02平方米，建成年代为1987年，该证填发日期为1999年10月29日。2、原安国用（2001）字第XXX号国有土地使用证记载内容显示：城北向阳北巷34号（即案涉被拆迁房屋所附属的土地）土地使用权人为登记申请人辛某某，土地使用权面积162.75平方米，该证书颁发时间为2001年（具体日期不详）。3、《拆迁房屋实物补偿及土地转让协议书》签订时间为2009年3月19日，协议双方为甲方：潍坊某置业有限公司、乙方为辛某明（登记申请人辛某某的父亲）。协议书第二条显示：甲方给乙方置换面积106m’商铺，共3间，每间面积约35m左右；协议书第四条显示：房权证的办理，甲方负责乙方办理置换商铺的小产权房权证，费用甲承担。若乙方办理房管局大产权房产证，自行缴纳维修基金，并承担办证费用的50%。房产证姓名为：辛某明、辛某某、辛某馨。4、根据《寄语》材料显示：被继承人辛某贵、贾某某夫妇共生育五个儿子，分别为辛某明、辛某才、辛某升、辛某福、辛某栗；案涉原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证项下房产系辛某贵为辛某明所建、归辛某明所有（但辛某贵夫妇称在办房产证时，大队将房权所有人误写为辛某贵的名字）；案涉原安国用（2001）字第XXX号证书项下土地实际批给了辛某某使用；辛某贵夫妇将拆迁安置所得朝南门十五个平方米左右的房子给予辛某明，朝西门南头第一间三十七个平方米左右的房子给予长孙辛某某所有，朝西门的南头第二间二十六个平方米左右的房子给予次孙辛某馨所有，并同时明确“上述房屋分配以此件为准，任何人不准无理争闹”。对于登记申请人提交的以上关键材料，分析如下：第一，原安国用（2001）字第XXX号国有土地使用证、原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证登记的权利人分别为辛某某、辛某贵，即存在土地使用权人、房产权利人不一致的的情形，且房产证在前、土地使用证在后。《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。根据本条法律规定，不动产权利证书登记记载的权利人即为法律所承认的权利人，在登记申请人无有效证据证实原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证登记权利主体错误的情况下，登记机构无法将拟申请登记的房产权利人直接认定为登记申请人。第二、案涉《拆迁房屋实物补偿及土地转让协议书》的乙方辛某明并非案涉原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证、原安国用（2001）字第XXX号国有土地使用证所记载的权利人，鉴于辛某贵、辛某明、辛某某三人之间的亲属关系，对协议的效力暂且不论。但根据该协议书内容可以说明拟登记房产系由原被拆迁房屋及土地拆迁置换所得，同时该协议书确定了辛某明、辛某某、辛某馨三个权利人，但却未明确三人安置所得房产的位置、面积等基本信息，故仅凭该协议书无法确定拟登记房产即为登记申请人辛某某所有。第三、案涉《寄语》从内容上来看实际为辛某贵、贾某某夫妻的遗嘱（辛某贵于2013年3月11日去世、妻子贾某某于2016年12月2日去世）、且属于代书遗嘱。根据已失效的《中华人民共和国继承法》之规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。但该《寄语》显示代笔人只有田某某一个人，无其他见证人，且遗嘱人“辛某贵、贾某某”的签名与代书人“田某某”签名，两者笔迹几乎相同。因此，该《寄语》从形式上看不符合代书遗嘱的法定形式，无法准确认定权利归属情况。另，根据《寄语》内容显示，辛某贵、贾某某夫妇针对案涉拆迁所得的三套房产进行了分配，此种做法与《寄语》中关于“帮某明建设、归某明所有”的陈述相互矛盾，无法做到权利明确、产权清晰。再者，原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证取得时间为1999年10月29日，辛某贵夫妇去世时间分别为2013年3月11日、2016年12月2日，假设房产证记载权利人错误，自取得证书至辛某贵、贾某某夫妇去世长达近14年的时间内为何不作修正？明显与常理不符。第四，2021年11月1日城北村民委员会为登记申请人出具证明一份，内容为：“兹证明2009年3月被拆除的房屋土地证号为安国用（2001）字第XXX号，1983年辛某某户口在城北村，辛某贵在城北村为其孙子辛某某争取审批的宅基地，办理房产证时，房产证的名字为辛某某的爷爷辛某贵的名字，该处房产确实为辛某某所有”，通过该证明显示：案涉房产所有权人为辛某某。综上，结合本案注销登记、转移登记材料可以看出，原安国用（2001）字第XXX号所涉土地使用权人为辛某某应无无争议，但原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证所涉房产存在三个不确定的权利主体，即分别为辛某贵、辛某明、辛某某。如上所述，我国法律实行不动产登记生效制度，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，现登记申请人无有效证据证实原潍安房权证安丘私字第XXX号房产证记载的权利人错误，登记机构就不能直接将案涉房产认定归登记申请人所有。同时，潍安房权证安丘私字第XXX号房产证所涉房产在无法确定实际权利人的情况下，因其拆迁置换所得的房产，很可能会涉及辛某贵夫妇其他子女的继承权益问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。根据上述法律规定，不动产登记机构在受理申请人登记申请后，必须对拟申请登记的不动产权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致以及不动产权属是否清楚等情况进行审查，否则即为登记程序违法。现案涉登记申请人拟申请登记的安丘市向阳路以北，永安路以西天下客商贸城XXX号铺房产，存在上述产权不清的客观情况。登记机构作出的不予受理决定，认定事实清楚，适用法律正确。

经审理查明：申请人提交行政复议申请及证明材料后，被申请人在法定期限内依法向本机关提交了行政复议答复书及作出涉案《不动产登记不予受理告知书》的相关证据依据。通过双方陈述及提交的证据，本机关认定事实如下：2021年8月26日，申请人与周某某至安丘市不动产登记中心申请进行不动产登记。2021年11月22日，被申请人认为申请人提出的不动产登记申请存在权属不清的情况，按照《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，作出《不动产登记不予受理告知书》（编号：XXX号）决定不予受理，并加盖安丘市自然资源和规划局不动产登记专用章。申请人对上述告知书不服，向本机关提起复议。

另查明，安丘市不动产登记中心为被申请人所属副科级公益一类事业单位，其业务范围为：负责全市不动产登记、不动产权籍调查和不动产登记信息管理平台建设工作。

本机关认为：《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”我市不动产登记工作由安丘市不动产登记中心具体负责，因被申请人不具备不动产登记职责，其作出的涉案《不动产登记不予受理告知书》（编号：XXX号），应予撤销。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项之规定，本机关决定如下：

撤销被申请人安丘市自然资源和规划局作出的《不动产登记不予受理告知书》（编号：XXX号）。

申请人如不服本决定，可以自收到本决定之日起15日内，依法向安丘市人民法院、高密市人民法院、诸城市人民法院或坊子区人民法院中任一人民法院提起行政诉讼。

                          2022年2月17日