一、基准地价调整更新的政策背景及决策依据 

基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价。是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并经市县以及以上人民政府公布的国有土地使用权平均价格。 

我市现行基准地价是2017年2月22日公布实施的，至2018年年底已到更新期限。基准地价定期更新是地价管理工作的核心，是政府培育和规范土地市场，防止国有土地资产流失，维护土地使用权人合法权益的有效手段，也是深化土地使用制度改革的迫切需要。大家都知道，近年来，随着我市社会经济和城市建设的不断发展，土地资本的投入显著增加，土地开发的强度明显加大，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映我市的现实状况和地价水平，也不利于国有土地资产保值增值。因此，有必要对土地级别进行调整，对基准地价进行更新，以进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，提高土地的集约和节约利用水平。 

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、根据《自然资源部办公厅关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发〔2018〕10号）和省厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）等法律法规和文件要求，“市、县自然资源主管部门应严格按照规程开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次，基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。” 

二、基准地价调整更新的主要范围和出台目的 

本次调整更新分为城区土地级别与基准地价更新和全市土地级别与基准地价更新。其中城区基准地价更新面积186.26平方公里，范围是现有城市规划区内的土地；全市土地级别与基准地价制定面积1712平方公里，包括我市全部土地。 

开展基准地价更新这项工作目的在于全面掌握全市土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，推动土地使用制度改革向纵深发展。为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和制定城镇土地利用规划提供科学依据。 

三、基准地价调整更新的开展情况 

根据山东省自然资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）要求，2019年3月，市政府成立了“城镇基准地价调整更新工作领导组”全面部署展开我市的基准地价更新工作。整个更新工作分为三个阶段。第一个阶段主要是做好各项准备工作。通过公开招标确定作业单位，编写实施方案和技术方案。购置必备的仪器和图件表格等资料。第二个阶段主要是开展外业、内业调查整理，并初步完成土地级别与基准地价平衡成果。于2019年3月26日召开了工作调度会，30余个部门参加并开展了定级因素因子的“特尔斐法”打分，经过近半年的时间，作业单位初步形成了更新成果。本轮调整先后6次组织召开成果论证会，征求相关部门意见，并进行修改和完善。最后一个阶段主要是召开听证会和申请上级验收。2019年10月，市政府组织各镇街区和有关单位代表，工业企业代表、土地评估机构代表及社区居民代表等组织召开了“城镇基准地价更新调整成果听证会”，充分征求了社会各界的意见和建议，根据听证会的意见和建议，对更新成果做了进一步修订，形成了目前的城镇土地级别调整和基准地价测算成果。