现将《关于公布实施全市城镇基准地价更新成果的通知》草案有关情况解读如下：
一、基准地价调整更新的政策背景及决策依据
基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价。是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并经市县以及以上人民政府公布的国有土地使用权平均价格。
我市现行基准地价是2017年2月22日公布实施的，至2018年年底已到更新期限。基准地价定期更新是地价管理工作的核心，是政府培育和规范土地市场，防止国有土地资产流失，维护土地使用权人合法权益的有效手段，也是深化土地使用制度改革的迫切需要。大家都知道，近年来，随着我市社会经济和城市建设的不断发展，土地资本的投入显著增加，土地开发的强度明显加大，现行的土地级别和基准地价已不能准确反映我市的现实状况和地价水平，也不利于国有土地资产保值增值。因此，有必要对土地级别进行调整，对基准地价进行更新，以进一步规范和完善土地市场，促进土地市场健康发展，提高土地的集约和节约利用水平。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、根据《自然资源部办公厅关于部署开展2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发〔2018〕10号）和省厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）等法律法规和文件要求，“市、县自然资源主管部门应严格按照规程开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次，基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。”
二、基准地价调整更新的主要范围和出台目的
本次调整更新分为城区土地级别与基准地价更新和全市土地级别与基准地价更新。其中城区基准地价更新面积186.26平方公里，范围是现有城市规划区内的土地；全市土地级别与基准地价制定面积1712平方公里，包括我市全部土地。
开展基准地价更新这项工作目的在于全面掌握全市土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，推动土地使用制度改革向纵深发展。为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和制定城镇土地利用规划提供科学依据。
三、基准地价调整更新的开展情况
根据山东省自然资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）要求，2019年3月，市政府成立了“城镇基准地价调整更新工作领导组”全面部署展开我市的基准地价更新工作。整个更新工作分为三个阶段。第一个阶段主要是做好各项准备工作。通过公开招标确定作业单位，编写实施方案和技术方案。购置必备的仪器和图件表格等资料。第二个阶段主要是开展外业、内业调查整理，并初步完成土地级别与基准地价平衡成果。于2019年3月26日召开了工作调度会，30余个部门参加并开展了定级因素因子的“特尔斐法”打分，经过近半年的时间，作业单位初步形成了更新成果。本轮调整先后6次组织召开成果论证会，征求相关部门意见，并进行修改和完善。最后一个阶段主要是召开听证会和申请上级验收。2019年10月，市政府组织各镇街区和有关单位代表，工业企业代表、土地评估机构代表及社区居民代表等组织召开了“城镇基准地价更新调整成果听证会”，充分征求了社会各界的意见和建议，根据听证会的意见和建议，对更新成果做了进一步修订，形成了目前的城镇土地级别调整和基准地价测算成果。
四、基准地价调整更新成果
五、本轮更新成果的主要特点
1、本轮基准地价更新首先将上轮基准地价更新的地价修正到与本轮地价内涵相同的情况下再进行比较分析。本轮安丘市城区基准地价更新工作覆盖了土地利用总体规划和城市总体规划的范围；结合近三年土地供地信息资料，并且依据安丘市土地市场实际，编制了城镇一体的估价定级体系，覆盖安丘市全域范围，并在评价范围内建立了统一的土地级别与基准地价体系，这一成果为安丘市整个土地市场的协调统一管理奠定了坚实的基础。
2、本轮土地定级充分尊重了城市规划确定的发展方向及城市布局。如住宅用地重点考虑了市北区政治、文化中心建设的发展规划；工业用地结合了省级开发区的影响，定级结果充分尊重了城市规划确定的发展方向及城市布局。
3、本轮更新工作以上轮工作成果为基础，更新了商服繁华度、基础设施完善度、景观条件优劣度等定级因素并根据各因素对地价影响程度的变化调整了部分因素的权重值。既考虑了两轮成果的衔接性，又可以体现出城市变化情况。
4、本轮基准地价更新借鉴了以往工作经验，建立起比较实用的地价评估体系，明确了基准地价系数修正法的评估思路。更新工作中广泛征求专家意见，采用特尔斐法建立了商、住、工、公服四种用途的区位因素修正体系和个别因素修正体系。影响因素选择全面、充分，影响权重科学、合理，便于基准地价在宗地评估中的应用。
5、工矿仓储用地基准地价与上轮比未改变。此次基准地价更新过程中，综合考虑目前经济形势和我市近几年市场的实际交易情况，并兼顾疫情对土地市场的影响。为强化招商引资，营造良好的政策环境和优质高效的服务环境，吸引更多知名企业来安丘投资，进一步促进安丘民营经济发展，本次调整工矿仓储用地基准地价水平在2013年以来六年未调整的基础上，结合各项政策和经济发展需要，适度上调。这样既满足工业开发区招商引资工作需要，也为企业最大程度显化土地资产、满足生产发展、抵押融资等需要提供了地价参考依据。
6、乡镇土地定级与基准地价成果编制则充分征求了乡镇地方政府的意见，并考虑了乡镇集镇建设和工业开发区未来发展的需要。
